상가 인수 계약 절자와 법적 자문

상가 인수계약 등의 질문에 답해드립니다. 

건물주가 아닌 관리인 그리고 상가를 쓰고 있던 세입자의 스튜디오를 인수하기위해 계약서를 작성해야 하는 상황입니다. 그리고 현재 건물주가 아닌 세입자가 권리금을 요구해 지불해야 하는 상황입니다 계약을 해야하는데 모르는 부분이 너무 많아 지식인에 질문 올립니다. 1.현재 집주인이 일본분이고 관리인이 어떤 분인지 모르는 상황에서 관리인과 계약을 할경우 꼭 확인해야할 부분이 어떤걸까요? 2.관리인과 세입자 그리고 저희 이렇게 3명에서 편의점에서 계약서 종이를 사서 계약서를 쓴다는데 이게 말이되는 사항인지 가능한건지 궁금합니다 3.계약서 부분에서 작성할때 특약사항이런 부분에서 작성해야 할 부분은 어떤게 있을까요? 4.보증금 보호 받는 방법이 있을까요? 5.관리인이 있다는데 저희가 중개비금액을 모두 지불하고 부동산을 끼고 진행할경우에도 확인해야할 사항이 있을까요? 부동산 부분은 너무 무지해 지식을 가지고 계신분께 도움을 받고자 질문을 올립니다

 

 

상가 스튜디오 인수 계약은 신중해야 합니다. 현재 상황을 보면 여러 가지 법적·계약적 리스크가 존재할 수 있으니, 아래 사항을 꼭 확인하고 진행하세요.

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1. 관리인과 계약할 경우 꼭 확인해야 할 부분

✅ 관리인의 정당한 권한 확인

• 관리인이 실제 건물주로부터 위임받은 관리 권한이 있는지 확인하세요.
• 건물주의 위임장 또는 위임 계약서가 있는지 요구하세요.
• 건물등기부등본을 발급받아 건물주가 실제 누구인지 확인하세요. (인터넷 등기소에서 발급 가능)
• 관리인이 임대차 계약을 체결할 법적 권한이 있는지 확실히 해야 합니다.

✅ 건물주의 동의 여부

• 일본에 있는 건물주가 관리인에게 임대 관련 권한을 줬는지 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.
• 관리인과 계약을 해도 건물주가 인정하지 않으면 문제가 될 수 있으므로 건물주의 확인 및 동의 서면을 받으세요.

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2. 편의점에서 계약서 사서 작성하는 것이 가능한가?

• 형식상으로는 가능하지만 매우 위험합니다.
• 임대차 계약서는 법적인 보호를 받기 위해 꼼꼼하게 작성해야 하므로 공인중개사를 통해 계약서를 작성하는 것이 안전합니다.
• 일반적인 계약서에는 필수 사항이 빠질 수 있으며, 나중에 문제가 생겼을 때 법적 보호를 받기 어렵습니다.

👉 가장 안전한 방법:
✅ 부동산 중개인을 통해 계약서 작성 (공인중개사가 확인해 주는 것이 좋음)
✅ 계약서 작성 후 공증을 받거나 확정일자를 받기
✅ 모든 계약서에 건물주의 서명 또는 도장이 포함되는지 확인

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3. 특약사항 작성 시 반드시 포함해야 할 내용

📌 권리금 관련 조항

• 현재 세입자가 요구하는 권리금을 지불하는 경우, 권리금 지급 사실 및 반환 조건을 계약서에 명확히 명시하세요.
• “권리금을 지급하였으나, 계약이 무효 또는 해지될 경우 반환받을 수 있다”는 조항을 넣어야 합니다.
• 권리금 관련하여 관리인 또는 건물주의 인정 여부를 반드시 확인하세요.

📌 보증금 보호 조항

• 보증금을 반환받는 조건을 구체적으로 명시 (예: 계약 종료 후 XX일 이내 반환)
• 보증금을 건물주 또는 관리인이 반환해야 한다는 점을 분명히 적어야 함.

📌 임대 기간 및 갱신 조건

• 계약 기간이 언제부터 언제까지인지 명확히 기재
• 계약 연장 시 새로운 조건 없이 자동 연장되는지 여부 기재

📌 건물주 동의 여부 명시

• 건물주가 계약을 승인했는지 여부를 특약으로 넣는 것이 안전함.
• "본 계약은 건물주의 동의를 필수 조건으로 하며, 동의가 없을 경우 계약은 무효로 한다"는 내용 포함

📌 수리 및 시설 유지 책임

• 스튜디오 내 시설(에어컨, 전기, 수도 등)에 대한 유지·보수 책임이 누구에게 있는지 기재

📌 기타 특약

• 세입자가 명도(퇴거)할 때 내부 시설 및 원상복구 범위를 명확히 함.
• 관리비, 공과금(전기, 수도, 인터넷 등) 부담 주체 명확히 기재.

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4. 보증금 보호받는 방법

✅ 확정일자 받기

• 계약서를 작성한 후 주민센터에서 확정일자를 받아두면 법적 보호를 받을 수 있습니다.
• 확정일자가 있으면 건물주가 변경되더라도 보증금을 보호받을 가능성이 커짐.

✅ 전세권 설정 등기

• 전세권을 설정하면 등기부등본에 기록되므로, 건물주가 바뀌더라도 보증금을 보호받을 수 있음.
• 단, 건물주의 동의가 필요함.

✅ 보증금 반환 보증 가입

• 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 보증보험에 가입하면 보증금 반환을 보장받을 수 있음.

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5. 부동산을 끼고 진행할 경우 확인해야 할 사항

✅ 부동산 중개사 등록 여부 확인

• 허가받은 공인중개사인지 국토교통부 중개업소 조회를 통해 확인 가능.

✅ 중개사 책임 확인

• 계약 진행 시 중개사가 보증금 및 권리금 문제에 대해 어떤 책임을 지는지 확인해야 합니다.
• 중개사에게 보증금 보호 및 권리금 반환 관련 조항을 포함해달라고 요청하세요.

✅ 계약 전 필수 확인사항

• 건물의 등기부등본 확인 (소유권, 근저당 설정 여부 등)
• 관리인이 계약할 권한이 있는지 건물주의 위임장 확인
• 현재 세입자가 권리금을 요구할 법적 근거가 있는지 검토

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6. 추가로 주의해야 할 사항

⚠️ 건물주와 직접 연락이 가능한지 확인

• 관리인이 임대권한이 없거나 허위 계약일 가능성도 있으므로 건물주의 연락처를 확인하고 직접 연락하는 것이 가장 안전합니다.

⚠️ 권리금 사기 조심

• 기존 세입자가 권리금을 요구하는데, 실제 계약이 성사되지 않으면 권리금이 돌려받기 어려울 수 있음.
• 계약이 확실히 진행된 후, 보증금과 임대차 계약을 체결한 다음 권리금을 지급하세요.

⚠️ 중개수수료 과다 청구 조심

• 중개보수 요율을 확인하고 정당한 금액인지 반드시 체크하세요.

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결론: 이렇게 진행하세요!

1️⃣ 건물 등기부등본 발급받기 (건물주 확인)
2️⃣ 관리인의 임대 권한 확인 (위임장, 계약서 확인)
3️⃣ 건물주에게 직접 계약 동의 확인하기
4️⃣ 계약은 반드시 공인중개사를 통해 작성 (편의점 계약서 X)
5️⃣ 확정일자 및 보증금 보호 조치 필수
6️⃣ 권리금 지급은 계약 완료 후에 진행